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  1. 2010.03.30 사회 초년생이 알아두면 좋은 부동산 상식! (21)
긍정의 힘's 리뷰2010.03.30 23:58

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오늘 제가 포스팅하려는 내용은 '사회 초년생이 알아두면 좋은 부동산 상식' 입니다.
이제 곧있으면 4월이고 요즘 한참 이사철이잖아요.
저도 작년 이맘때쯤 지금 살고있는 집으로 이사를 왔는데요.
처음으로 전세계약이라는 걸 해보고 A~Z까지 인터넷 뒤져가면서 알아보고 서류 작성했던 기억이 납니다.

이 포스팅을 할 수 있게 된 계기는 법무법인 화평에서 '생활속의 법률문제 변호사에게 다 물어봐! 화평과 함께하는 무료 법률상담' 이라는 글을 읽고 이벤트에 참여했었거든요.
신청글에 "저와 비슷한 경험을 하는 대학생, 사회 초년생들이 알아두면 좋은 부동산 상식에 대해서 상담받고 싶다."고 남겼었는데 뽑아주셨네요. :-)

지난 주 화요일, 저녁 7시 서초역에 있는 법무법인 화평을 찾아갔습니다.
서초역에 내리기는 참 오랜만이었습니다.
이전에는 몰랐지만 참~법무법인도 많고 변호사 사무실도 많더라구요. ^^;;

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법무법인 화평의 입구 입니다.
출입문 좌측에 대표변호사 1분과 상임고문 1분, 변호사 총 10분의 이름이 보였는데요.
변호사 분들마다 전문 상담분야가 나뉘어 있어서 미리 이름을 알고 가시면 더욱 좋을 거란 생각이 들었습니다.

저는 '부동산 분야'에 대해서 문의를 했기 때문에 부동산 쪽 전문 변호사이신 곽정훈 변호사님께 상담을 받을 수 있었는데요.
법률용어가 생소하긴 했지만 그래도 알기 쉽게 사례를 들어 설명해주셔서 쏙쏙 와닿았습니다.

그럼 지금부터 제가 곽변호사님께 듣고 알게된 내용을 정리해볼께요. :-)

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긍정의 힘 : 안녕하세요! 블로거 긍정의 힘 입니다. ^^
제가 오늘 이곳에 상담하러 온 이유는 제가 자취생인데 제 또래의 학생이나 사회 초년생들에게 도움될만한 부동산 정보를 공유하고자 오게 되었습니다.
어려운 질문을 드리려는 건 아니구요.
집 계약 시, 어떤 점을 주의하면 좋을지와 주택임대차보호법 등에 대해서 알기쉽게 설명해주세요.


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곽 변호사님 : 아...실제 본인의 사례가 있다기보다 조언을 구하고 싶으셔서 오신거군요. 일단 전세를 법률적 용어로 채권적 전세, 임대차 계약이라고 합니다.

전세는 부동산의 소유자가 일정금액을 받고 상대방에게 부동산을 사용, 수익케 한 후 기간이 만료되면 일정금액을 반환할 것을 약속하는 계약인데요. 채권관계이므로 부동산이 제 3자에게 양도되면 전세로 부동산을 차용하는 자는 그의 권리를 새로운 소유자에게 대항할 수 없으며, 나아가 전세금 반환에 대해 아무런 담보도 없어서 매우 불리한 면이 있습니다.

이에 타인의 부동산을 차용하는 자의 권리를 강화하기 위해 민법은 전세가 물권으로 강화된 전세권을 창설했습니다. 이 뿐만 아니라 1981년 주택임대차보호법을 공포·시행하여 주거용 건물의 임대차는 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 때는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기도록 했습니다.

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긍정의 힘 : 주택임대차보호법이 그렇게해서 생기게 된거군요. 그렇다면 집을 처음 전세/월세로 계약할 때 무엇을 준비해야 할까요?

곽 변호사 님 : 먼저, 부동산 물건의 등기를 확인해야 합니다.
등 기부에 등저당권이 기재되어 있다면 그 채권액을 알아봐야하거든요. 해당하는 건물이 현재 매매가에 비해 근저당금액이 50~70%를 초과한다면 위험한 집이므로 계약을 유보해야합니다!

등기확인하는 방법 : 대법원홈페이지에 들어가시면 직접 조회가 가능합니다.
☞ 대법원인터넷등 기소 바로가기

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등기부 등본을 확인할 때 주의해야 할 점이 있는데요.
등본상에 나와있는 현재 집 주인과, 주민등록증번호가 동일인이어야 합니다. 소유자가 정확히 동일인인지 확인하는 것이 중요합니다.

등기부 등본을 떼어보면 갑구와 을구가 나오는데 갑구는 소유자권, 소유자 보증등기, 마지막 주인이 누구인지에 대한 내용이 나와있으며...
을구는 소유권 이외의 소유, 근저당이 어느정도 설정되어 있는지 살펴볼 수 있습니다.
이 때 권리 순서를 확인해야 합니다.
집 계약할 때 선순위 근저당도 확인해야 하거든요.

두번째는 계약 직후, 주민센터(동사무소)에 가서 전입신고(주민등록)를 하고, 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

주인이 갑자기 바뀌면, 바뀐주인이 자신과 계약한 것이 아니라면서 나가라는 경우가 종종 있을 수 있기 때문에 보호막을 쳐놓는 단계라고 생각하시면 됩니다.
동사무소에 전입신고(주민등록)을 하면 혹시나, 그 집주인이 계약 기간 동안 바로 집을 팔아버리더라도 약정기간 그 집에 계속 거주할 수 있습니다. 문제는 전입신고(주민등록)을 하지 않은 경우에 발생합니다.
계약만 믿고 전입신고(주민등록)을 하지 않으면 새 주인이 나가라고 할 경우 자신의 권리를 주장할 수 없게 되니 이 2가지는 꼭 미리 챙기시는 것이 좋습니다.


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긍정의 힘 : 제 친구의 사례인데요. 서울에서 급하게 올라와서 방을 구하느라고 보증금 1000만원에 월세 50만원짜리 원룸을 구했는데 가을에 계약하고 살땐 몰랐는데 겨울이 되니까 벽쪽에 곰팡이때문에 엄청 고생 하더라구요.
혹시 이런 점들이 계약 해지 사유가 될 수 있나요?

곽 변호사님 : 일단 집 계약에 대해서 깨끗하게 정리되지 않은 상태일땐 아무생각없이 집 빼고 나와버리면 임차인 손해입니다.
계약 해지 사유가 정당히 입증 되어야 되는데 그게 계약의 해지까지 될 정도로 사유 하나하나를 정확하게 증빙하기란 힘이 들기 때문입니다.

저에게 말씀해주신 부분도 정확히 어느정도의 곰팡이로 인해서 생활에 어떻게까지 영향을 미치는지 확실하게 말씀 안해주셨기 때문에 저의 소견으로는 이럴 경우엔, 일단 왠만하면 집주인과
협의하는게 제일 좋습니다.
보증금 반환 소송을 걸게되면 재판을 해야되고 재판까지 가더라도 이런 경우는 대부분의 판사님이 조정을 유도하는 편입니다.

3심까지 가게되면 몇년이라는 세월이 흘러버리고 그렇게 되면 결국 양쪽다 지쳐버리거든요.

그렇기 때문에 재판까지 가기전에 왠만하면 임대인, 임차인이 합의를 해서 풀어나가는 게 제일 좋습니다.

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모든 집 주인이 악덕하진 않겠지만
임차인도 최소한의 임차인의 권리를 지키려면

1. 계약이란 정말 무서운 것임을 알고
2. 충분히 그 집에 대해서 알아보고(등기부 등본을 떼어본다든지, 집 보러갈 때 꼼꼼히 살핀다던지)
3. 집 계약 후, 임대차보호법을 받기 위해서 이사하는 그날 바로 전입신고와 확정일자를 받아놓을 것

최소한 이 정도는 알고 계시는 것이 좋을 것 같습니다.
그리고 무턱대고 계약도 끝나기 전에 집에 문제가 생겨 나와버리면 이럴 경우엔 보증금에서 월세가 깎일 수가 있기 때문에 큰 손해를 가져올 수 도 있으니 절대 함부로 집을 빼는 경우는 없어야 할 것입니다.

긍정의 힘 :
아~그래서 집 계약할 때 주위 분들이 전입신고를 해야한다, 등기부를 떼어봐야 한다 는 등의 이야기를 해주시는 거군요.

왜 해야하는지 그 필요성에 대해서 법에 관련된 부분까지 엮어서 설명해주시니까 더 팍팍 와닿는 것 같아요.
오늘 해주신 말씀이 집을 구하고 계약하는 데에 있어서 굉장히 기초적인 부분일 지도 모르는데 짚어주셔서 감사드립니다. :D

곽 변호사님 :
어느 누구나 집 계약을 하게 되면 알아야 되는 상식이지만 놓치기도 쉬운 부분이거든요.

제가 말씀드린 부분들이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. ^^
또 다른 궁금한 점들이 있으시면 언제든지 문의해주세요.

긍정의 힘 : 넵! 알겠습니다. 오늘 이렇게 상담해주셔서 감사드려요.

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오늘 제가 포스팅에 정리한 대화 내용을 보시면 아시겠지만
집을 계약할 때 주의해야하는 사항들이 무엇인지와 왜 그렇게 전입신고와 확정일자를 받아야 하는지 알게 되셨으면 좋겠습니다.

이 글을 적으면서 블로그 과거글을 뒤져보니 작년 이맘 때쯤 남겼던 포스팅에도 맨 마지막 부분에 이사하면서 배운점이라고해서 짧지만 핵심 포인트가 정리가 되더라구요. 집 계약에 관심있으신 분들은 참고해주셔도 좋을 것 같습니다. :-)



법무법인 화평

주소 : 서울시 서초구 서초동 1717-3 우암빌딩 2,4층
전화 : 02)3478-0345

제가 상담 받았던 법무 법인 화평을 가는 길은 서초역 8번출구에서 약 100미터정도 걸어내려가다가 첫번째 골목으로 진입하여 전방 10m에서 우회전, 타워차이 옆 건물에 위치하고 있었어요. (그림 지도 밑에 7번출구라고 나와있는데 8번출구가 맞더라구요.)
간단한 법률 상담같은 건 무료로 가능하다고 하니까 궁금하신 점 있으시면 참고해주셔도 좋을 것 같습니다.

Bonus 알기 조~금 어려운 법률상식!


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Posted by 긍정의 힘

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  1. 와~ 완전 전문블로거 느낌 팍팍나요~ 기자같으세요 ㅋ
    저도 이제 곧 결혼을 할려면 집을 마련해야하는데...
    아파트값이 너무 비싸서 살 엄두도 못내고 있습니다.
    잘 배워가요 ㅋ

    2010.03.31 11:56 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 꼭 아파트 아니라도 사랑하는 사람과 미래를 꿈꿀 수 있는 공간이라면 어디든 행복하지 않을까용? :-)
      분명히 민수님에게 딱 좋은 집이 쨔잔~하고 나타날거예요~ㅋㅋ

      2010.04.02 13:20 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  2. 저도 사회 초년생 때 독립하면서 여러 가지 모르는 점이 많았어요.
    지금도 많이 모르지만;;; 이렇게 도움이 되는 포스팅을 써주시다니, 감사합니다! 이힝~ :-)

    2010.03.31 12:11 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 저도 집 계약을 많이 해보지 않아서 아직 잘 모르지만
      제 생각에 직접 겪어보지 않으면 절대 잘 모를거란 생각이 들어요.
      미리 이런 정보들을 알고 있으면 어느정도 방어가 될것 같습니다. :-)

      2010.04.02 13:22 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  3. 완전 친절한 정보네요...ㅎㅎ
    프로의 냄새가 스물스물 납니다.

    2010.03.31 13:40 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 아이쿠~ㅠ 감사합니당~^^;;ㅋ
      집 구하시려는 분들께 도움이 되셨으면 좋겠어요.

      2010.04.04 10:58 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  4. 직접 변호사님과 인터뷰를 하신 너무나 따뜻한 부동산 관련 정보네요^^
    포스트 하나 작성하시는데 이렇게 많은 시간과 정열을 투자하니다니 정말 놀라워요~~
    고맙습니다^^

    2010.03.31 21:09 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 어떤식으로 풀어쓰고 어떤 정보가 메인이 되게 잡아야
      좋을지 고민이 많이 되더라구요~^^
      직접 다녀오고 사진 정리하고 포스팅쓰고~ㅋㅋ
      시간은 오래걸리겠지만 그만큼 정성들여 포스팅한번 하고 나면 저도 기분이 좋아져요.
      다른 분들에게 조금이나마 정보가 된다면 그걸로 만족합니다. ^-^

      2010.04.04 11:00 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  5. 이..이거 정말 사..상식이 맞는거지요??ㅠㅠ

    2010.03.31 23:29 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 사...상식으로 알아야 할 만큼 중요한 정보라고 합니다.
      안그러면 집 구하고 나서 피혜를 볼 수도 있다고 해요~ㅠ

      2010.04.04 11:00 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  6. 아직까지는 부모님과 함께 살기에...이런 것들에 대해 정보가 부족했는데.....^^
    ...
    .....
    다른 블로거분들 말대로.....프로의 냄새......ㅋㅋ

    2010.04.01 04:00 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 이 글이 "사회 초년생이나, 아직 집을 본인이 직접 구해보지 못한 사람들, 대학생들..."에게 제일 도움이 많이 되었으면 좋겠습니다. ^^

      2010.04.04 11:01 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  7. 며칠 전 근저당설정건 때문에 무척 혼란스러웠습니다.
    다행히 이틀전 등기소에 접수했다며 번호를 알려줘서 한 시름 놓게 되었지만 진행과정이 매끄럽지 못해 애를 먹었습니다. 수수료가 만만치 않지요.
    간과하기 쉬운 부분인데 잘 정리하셨습니다. 저는 법률관리공단 이용했던 기억이 떠오릅니다.

    2010.04.01 06:38 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 아이쿠~그런일이 있으셨군요.
      잘 해결되셨다니 다행입니다. ㅠㅠ
      간과하고 넘어가면 절대 안되는 부분이더라구요~

      2010.04.04 11:02 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  8. 사진은 누가 찍어준건가요? ㅋㅋ
    아. 저도 독립하고 싶어요 ㅜㅜ

    2010.04.01 16:25 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 사진은 다른 사진 블로거님이 찍어주셨습니다. ^^
      제가 변호사님과 이야기를 하고 있어서 셀카를 찍기도 엄하고 해서요...ㅠㅠ
      Joa 하우스 나중에 저도 꼭~초대해주세용!!!!!!!!ㅋㅋㅋ

      2010.04.04 11:02 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  9. 으음... 이런건 솔직히 이사 한두번만 다니면 의외로 금방 알수도 있는건데,
    막상 전문 용어 나오면 진짜 어려워 지곤 하더라구요~

    덕분에 저도 좋은 정보 얻어갑니다.. 감사합니다.. (__)

    2010.04.01 21:35 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
    • 저도 이사를 몇번 다녀봤지만, 이번에 제대로 등기부 등본도 보고 전입신고도 제가 직접하면서 많이 깨달았거든요.
      도움이 되셨으면 좋겠습니다. ^^

      2010.04.04 11:03 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL ]
  10. 이분은 역시 보통이 아니었다!

    2010.04.01 23:25 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]
  11. 장난감씨앗

    이사 준비를 하면서 궁금했던 점이 명확하게 잘 설명되어 있는 정말 유익한 포스트 입니다.
    잘 읽고 갑니다. 감사합니다 ^^

    2010.06.06 21:13 신고 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]


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